مالیات چی (قسمت هفدهم) : ابهامات مالیات املاک و مستغلات

 سرفصل‌های مالیات چی قسمت هفدهم

این برنامه در ارتباط با ابهامات مالیات املاک و مستغلات می باشد.

درآمد مشمول مالیات اجاره چطور محاسبه می­شود؟

درآمد مشمول مالیات املاک به اجاره داده شده عبارت است : از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25 درصد بابت استهلاکات، هزینه­ ها و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

یعنی درآمد مشمول مالیات اجاره مقطوع است. درآمد اجاره ضربدر 75 درصد می‌شود و عدد حاصل شده برای اشخاص حقیقی طبق نرخ ماده 131 ق.م.م، برای اشخاص حقوقی در 25 درصد ضرب می‌شود.

اگر سؤال مالیاتی دارید، می توانید از خدمات مشاوره مالیاتی به صورت آنلاین، تلفنی و حضوری استفاده کنید.

ابهامات تبصره 1 ماده 54 ق.م.م

تبصره 1 ماده 54 ق.م.م، اصلاحیه 1394/04/31 که از ابتدای سال 1395 اجرایی شد اینگونه بیان می‌کند : در مواقعی که مستأجرین جزء مشمولین تبصره 9 ماده 53 ق.م.م (اشخاص حقوقی) باشند، میزان اجاره بهای پرداختی آنها ملاک تعیین مال الاجاره برای مؤجر خواهد بود.

طبق بخشنامه شماره 13530 فرض بر این است که هیچ شخصی ملکش را به طور رایگان در اختیار فرد دیگر قرار نمی‌دهد اما اگر در واقعیت چنین اتفاقی بیفتد، برای شخص منتفع (مستأجر حقوقی) درآمد اتفاقی در نظر گرفته خواهد شد.

اگر به مباحث مالیاتی علاقه مند هستید به صفحه ی آموزش مالیات مراجعه کنید.

آیا رهن به اجاره تبدیل می‌شود؟

طی یک بخشنامه­ای که در تبصره 1 ماده 54 ق.م.م است مال‌الاجاره براساس سند رسمی تهیه می‌شود در صورتی که سند رسمی نباشد و یا مستأجر از ارائه آن خودداری کند یا علاوه بر اجاره مبلغی هم به عنوان ودیعه در آن ذکر شده باشد مال­ الاجاره براساس املاک مشابهی که توسط اداره امور مربوطه تعیین می­شود محاسبه خواهد شد. یعنی به مأمورهای مالیاتی اجازه داده شده بود در شرایطی که اجاره نامه رسمی موجود نیست و… براساس املاک مشابه اجاره را برآورد کنند. منتهی مراتب به دلیل اینکه رویه‌ها متفاوت بود و یکی دو درصد تبدیل می­کرد یکی ممکن بود سه درصد و…، سازمان امور مالیاتی در سال 1380 بخشنامه‌ای ارائه داد که اینگونه ذکر شد : برای اینکه یک وحدت رویه وجود داشته باشد و همه‌ی ادارات یکسان عمل کنند، هر صد هزار تومان معادل یک و نیم درصد اجاره در ماه تبدیل شود.

و طبق تبصره 1 اصلاحیه‌ای که در تاریخ 1380/11/27 برای این بخشنامه ارائه شد از ابتدای سال 1382 ملاک تعیین درآمد اجاره در مواردی که سند رسمی موجود نباشد ارزش اجاره­ای است که طبق جدول ارزش اجاره که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود.

اگر سؤال شما تخصصی است می‌توانید از مشاور مالیاتی کمک بگیرید.

فرض بر این است که در سال 1398 شخصی ملک خود را به صورت رهن کامل با ودیعه 100 میلیون تومان واگذار کرده است. آیا حوزه مالیاتی می­تواند از این قرارداد مالیات اجاره بگیرد یا خیر؟

اگر مال‌اجاره دریافتی از 80 درصد ارزش اجاری تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی کمتر باشد، ارزش اجاری تعیین شده توسط سازمان ملاک قرار می‌گیرد. پس اگر در این سؤال مال‌اجاره دریافتی صفر است ارزش اجاری تعیین شده سازمان ملاک قرار دارد. بله مالیات اجاره تعلق می‌گیرد.

برای جلوگیری از جرایم سنگین مالیاتی اگر می‌خواهید اظهارنامه خود را به بهترین و فنی‌ترین شکل ممکن به سازمان امور مالیاتی ارسال نمایید، قبل از هر چیز سامانه پایش اظهارنامه مالیاتی آقای مالیات را مشاهده کنید و با استفاده از خدمات سامانه، نواقص اظهارنامه خود را برطرف نمایید.

ابهامات تبصره 9 ماده 53 ق.م.م

تبصره 9 ماده 53 ق.م.م کلاً مختص اشخاص حقوقی است. یعنی اشخاص حقوقی در واقع در محلی که مستأجر هستند طی هر ماه مکلفند مالیات اجاره را محاسبه کرده و کسر کنند و تا پایان ماه بعد به اداره مالیاتی پرداخت کنند.

حال سؤالی که پیش میاید این است که مالیات اجاره چطور محاسبه می‌شود؟

در صورتی که ملک به صورت رهن کامل در اختیار مستأجر قرار دارد و اجاره ماهانه پرداخت نمی‌شود شخص حقوقی مکلف به پرداخت مالیات هم نمی‌باشد. اما در صورتی که ماهانه مبلغی به عنوان اجاره پرداخت شود برای محاسبه‌ی مالیات اجاره در ابتدا مبلغ اجاره‌ی پرداختی برای یک سال محاسبه می‌شود و ضربدر 75 درصد می‌شود و عدد حاصل شده برای اشخاص حقوقی ضربدر 25 درصد شده و در نهایت تقسیم بر 12 ماه و به این صورت مالیات اجاره ماهانه محاسبه می‌شود.

نکته‌ای که قابل ذکر است در موارد اجاره دست دوم که مؤجر خود نیز مستأجر است، مستأجر دوم مکلف به پرداخت مالیات اجاره نمی‌باشد.

اگر نسبت به مالیات تشخیصی خود از سمت سازمان امور مالیاتی اعتراض دارید حتما از نمونه متن اعتراض به برگ تشخیص مالیاتی استفاده کنید.

ابهامات ماده 55 ق.م.م

هرگاه مالک خانه یا آپارتمانی که در واقع محل سکونت خود می‌باشد را به اجاره واگذار کند و خود نیز در محل دیگری مستأجر باشد، در این حالت مورد اجاره­ی پرداختی بابت اجاره از اجاره دریافتی کسر شده و مابه‌التفاوت برای محاسبه‌ی درآمد مشمول مالیات مبنا قرار می­گیرد.

نکته­ای که وجود دارد و بخشنامه هم به صراحت تأکید می­کند این است که حتماً ملک باید جهت استفاده مسکونی به اجاره گذاشته شود فقط در این صورت قابل تهاتر است یعنی شخص ملک مسکونی خود را به اجاره داده و خود نیز ملک مسکونی دیگری اجاره کند. در غیر این صورت اجاره پرداختی قابل کسر از اجاره دریافتی شما نخواهد بود.

اگر نیازمند لایحه اعتراض به مالیات عملکرد هستید می‌توانید از نمونه متن لایحه دفاعیه مالیاتی استفاده کنید.

ابهامات تبصره 11 ماده 53 ق.م.م

در تبصره 11 ماده 53، در واقع معافیتی برای املاک قائل شده است. املاک مسکونی در تهران تا 150 متر مربع و در شهرستان­ها تا 200 متر مربع معاف از مالیات هستند.

اما اگر با اطلاع شخص ملک مسکونی ایشان جهت فعالیت اداری یا تجاری اجاره داده شود در این صورت مشمول معافیت این ماده نخواهد شد. و اگر شخص اطلاع نداشته و مستأجر از ملک مسکونی ایشان برای فعالیت اداری و تجاری استفاده می‌کرده در این مورد بخشنامه‌ای وجود دارد که حق این شخص تضییع نخواهد شد.