نحوه محاسبه ارزش‌گذاری و «ارزش عرصه» (زمین) یکی از بزرگ‌ترین و دیرینه‌ترین چالش‌های فعالان حوزه ساخت‌وساز، به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی در پروژه‌های ساخت و فروش بوده است. سازمان امور مالیاتی سال‌ها با استناد به آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های داخلی، روشی را برای ارزش‌گذاری اعمال میکرد که به محاسبه مالیاتهای سنگین و غیرواقعی منجر میشد. اما دو رأی قاطع و زنجیروار از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، این رویه را بر هم زد و فصل جدیدی از شفافیت را در نظام مالیاتی این حوزه رقم زد.
در این مقاله از آقای مالیات، به تحلیل این دو دادنامه مهم می‌پردازیم که چگونه دیوان عدالت اداری در دو مرحله، ابتدا مصوبه هیئت وزیران و سپس بخشنامه سازمان امور مالیاتی را ابطال کرد و راه را برای محاسبه منصفانه مالیات هموار نمود.
مرحله اول: ابطال قاعده اصلی با رأی شماره ۱۵۵۹۸۳۵
همه چیز از ماده ۱۲ آییننامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم که در سال ۱۳۹۶ به تصویب هیئت وزیران رسیده بود، شروع شد.
- قاعده مشکل‌ساز چه بود؟ این ماده مقرر میکرد که برای محاسبه درآمد مشمول مالیات سازندگان، ارزش عرصه باید معادل «ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک (تعیین شده طبق ماده ۶۴ ق.م.م) یا ارزش خرید عرصه، هر کدام که بیشتر باشد» در نظر گرفته شود. مشکل اینجا بود که “ارزش معاملاتی” تعیین شده در ماده ۶۴، ارزشی منطقه‌ای و بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی روز بازار است. در نتیجه، هزینه زمین به شکل غیرواقعی کم محاسبه شده، سود سازنده به طور کاذب بالا نشان داده میشد و مالیاتی سنگین بر او تحمیل می‌گشت.
- رأی دیوان عدالت اداری: هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۳/۷/۳ با بررسی شکایت آقای علی سلطانی بی باک، این قاعده را به دلایل زیر خلاف قانون و موجب تضییع حقوق فعالین اقتصادی دانست و آن را از تاریخ تصویب، ابطال کرد:
- مغایرت با قانون: دیوان تشخیص داد که این روش ارزش‌گذاری با مبانی و کلیات قانون مالیاتهای مستقیم، به ویژه ماده ۷۷ق.م.م، در تضاد است.
- تضییع حقوق سازندگان: این روش محاسبه، هزینه‌های واقعی سازندگان را نادیده گرفته و با افزایش غیرواقعی سود، منجر به اخذ مالیات ناعادلانه میشد.
مرحله دوم: ابطال بخشنامه سازمان مالیاتی با رأی شماره ۸۱۸۵۰۷
با وجود رأی صریح دیوان، سازمان امور مالیاتی در تاریخ ۱۴۰۳/۷/۱۰ بخشنامه‌ای به شماره ۲۰۰/۴۹۱۰۸/د صادر کرد که در بند ۳ آن، عملاً همان قاعده ابطال‌شده را این بار برای پروژه‌های مشارکتی بازتولید کرده بود.
- تلاش مجدد سازمان امور مالیاتی: در این بخشنامه مجدداً ذکر شده بود که درآمد سازنده باید با احتساب «ارزش روز عرصه در زمان فروش… که در اجرای مقررات ماده ۶۴ ق.م.م تعیین شده است یا قیمت قدرالسهم عرصه در تاریخ قرارداد مشارکت، هر کدام که بیشتر باشد» محاسبه شود. این اقدام، نادیده گرفتن آشکار رأی هیئت عمومی دیوان بود.
- واکنش قاطع و سریع دیوان: فعالان اقتصادی بار دیگر به دیوان عدالت اداری شکایت بردند. هیئت عمومی در تاریخ ۱۴۰۴/۴/۱۰ با استناد به رأی قبلی خود (شماره ۹۸۳۵ مورخ ۱۴۰۳/۷/۳) و با تاکید بر لزوم رعایت آرای دیوان توسط دستگاه‌های اجرایی، بند ۳ بخشنامه مذکور را نیز به دلیل عدم رعایت مفاد رأی پیشین، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص داد و از تاریخ صدور ابطال کرد.
دیوان در رأی خود تاکید کرد که بر اساس استدلال رأی قبلی، برای تعیین هزینه قابل قبول می‌بایست قیمت روز عرصه (ارزش واقعی) ملاک عمل قرار گیرد، نه معیارهای مندرج در آییننامه و بخشنامه ابطال‌شده.
مقاله پیشنهادی : مالیات بساز و بفروشی (موضوع ماده 77ق.م.م)
نتیجه نهایی برای سازندگان: چه چیزی ملاک عمل است؟
با ابطال مصوبه هیئت وزیران و بخشنامه سازمان امور مالیاتی، اکنون تکلیف کاملاً روشن است:
مبنای قانونی برای محاسبه هزینه قابل قبول «عرصه» در پروژه‌های ساخت و فروش، ارزش واقعی و روز آن است، نه ارزش معاملاتی ماده ۶۴ ق.م.م یا سایر معیارهای دستوری که هزینه را کمتر از واقع نشان می‌دهند.
مثال: فرض کنید یک شرکت ساختمانی، زمینی را در سال ۱۴۰۱ به قیمت ۱۰ میلیارد تومان خریداری می‌کند. این شرکت مبلغ ۵ میلیارد تومان نیز برای ساخت یک آپارتمان در آن زمین هزینه می‌کند و نهایتاً در سال ۱۴۰۳ کل پروژه را به قیمت ۲۰ میلیارد تومان به فروش می‌رساند. در همین حال، «ارزش معاملاتی» این زمین که توسط کمیسیون ماده ۶۴ ق.م.م تعیین شده، تنها ۲ میلیارد تومان است.
روش اول: محاسبه اشتباه (بر اساس آییننامه و بخشنامه ابطال‌شده)
در این روش، سازمان امور مالیاتی هزینه زمین شما را همان ارزش معاملاتی ماده ۶۴ (یعنی ۲ میلیارد تومان) در نظر می‌گرفت:
- فروش کل پروژه: ۲۰ میلیارد تومان
- هزینه‌های قابل قبول:
- هزینه ساخت: ۵ میلیارد تومان
- هزینه زمین (طبق ماده ۶۴ق.م.م): ۲ میلیارد تومان
- جمع هزینه‌ها: ۷ میلیارد تومان
- سود مشمول مالیات:
۱۳ میلیارد تومان = ۷ میلیارد (هزینه) – ۲۰ میلیارد (فروش)
- مالیات متعلقه (با فرض نرخ ۲۵٪):
۳.۲۵ میلیارد تومان = ۲۵٪ × ۱۳ میلیارد تومان
روش دوم: محاسبه صحیح (بر اساس رأی دیوان عدالت اداری)
در این روش که اکنون قانونی است، هزینه واقعی که برای خرید زمین پرداخت کرده‌اید به عنوان هزینه قابل قبول پذیرفته می‌شود:
- فروش کل پروژه: ۲۰ میلیارد تومان
- هزینه‌های قابل قبول:
- هزینه ساخت: ۵ میلیارد تومان
- هزینه زمین (قیمت واقعی خرید): ۱۰ میلیارد تومان
- جمع هزینه‌ها: ۱۵ میلیارد تومان
- سود مشمول مالیات:
۵ میلیارد تومان = ۱۵ میلیارد (هزینه) – ۲۰ میلیارد (فروش)
- مالیات متعلقه (با فرض نرخ ۲۵٪):
۱.۲۵ میلیارد تومان = ۲۵٪ × ۵ میلیارد تومان
نتیجه‌گیری :
همانطور که مشاهده می‌کنید، اجرای رویه نادرست قبلی منجر به محاسبه مالیاتی معادل ۳.۲۵ میلیارد تومان میشد، در حالی که با اجرای قانون صحیح و رأی دیوان، مالیات واقعی این پروژه ۱.۲۵ میلیارد تومان است.
این مثال به خوبی نشان می‌دهد که رأی دیوان عدالت اداری چگونه از تحمیل۲ میلیارد تومان مالیات اضافی و ناعادلانه به این سازنده جلوگیری کرده است.
این دو رأی، یک پشتوانه حقوقی بسیار محکم برای فعالان حوزه ساخت‌وساز ایجاد کرده است. سازندگان اکنون می‌توانند با استناد به این آرای لازم‌الاجرا، هزینه‌های واقعی زمین خود را در محاسبات مالیاتی منظور کرده و در صورت مواجهه با مقاومت ادارات مالیاتی، از حقوق قانونی خود دفاع کنند. این اقدام دیوان عدالت اداری گامی بزرگ در جهت حمایت از تولید، شفافیت و اجرای عدالت مالیاتی در یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است.
پرسش‌های پرتکرار این موضوع
مشکل اصلی سازندگان در محاسبه مالیات ساخت‌وساز در مورد عرصه چه بود؟
مشکل اصلی این بود که سازمان امور مالیاتی، ارزش واقعی زمین (عرصه) را به عنوان هزینه قبول نمی‌کرد. به جای آن، از «ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴» استفاده میکرد که مبلغی بسیار کمتر از قیمت واقعی بازار است. این کار باعث میشد سود سازنده به طور غیرواقعی بالا محاسبه شود و در نتیجه، مالیات سنگین و ناعادلانه‌ای به او تحمیل گردد.
مصوبه هیئت وزیران که دیوان عدالت اداری آن را باطل کرد، چه میگفت؟
ماده ۱۲ آییننامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، سازندگان را موظف میکرد که برای محاسبه هزینه زمین، هر کدام از دو مبلغ «ارزش روز عرصه در زمان فروش (طبق ماده ۶۴)» یا «ارزش خرید عرصه» که بیشتر بود، را در نظر بگیرند. از آنجا که ارزش خرید واقعی تقریباً همیشه از ارزش معاملاتی ماده ۶۴ بیشتر بود، عملاً هزینه واقعی زمین نادیده گرفته میشد.
چرا دیوان عدالت اداری با رأی اول (شماره ۱۵۵۹۸۳۵) این مصوبه را باطل کرد؟
دیوان عدالت اداری این مصوبه را به دو دلیل اصلی خلاف قانون دانست: - مغایرت با قانون: این روش با اصول کلی قانون مالیاتهای مستقیم، به ویژه ماده ۷۷ق.م.م، در تضاد بود. - تضییع حقوق سازندگان: با نادیده گرفتن هزینه‌های واقعی و افزایش کاذب سود، منجر به اخذ مالیات ناعادلانه از فعالان اقتصادی میشد.
پس از رأی اول دیوان، سازمان امور مالیاتی چه اقدامی انجام داد؟
سازمان امور مالیاتی تلاش کرد رأی دیوان را نادیده بگیرد. این سازمان بخشنامه‌ای (به شماره ۲۰۰/۴۹۱۰۸/د) صادر کرد که در آن، همان قاعده باطل‌شده را این بار برای پروژه‌های مشارکتی دوباره به کار گرفته بود و همچنان بر استفاده از ارزش معاملاتی ماده ۶۴ ق.م.م اصرار می‌ورزید.
واکنش دیوان به این بخشنامه چه بود؟ (رأی دوم شماره ۸۱۸۵۰۷)
دیوان عدالت اداری به سرعت و با قاطعیت واکنش نشان داد. هیئت عمومی با استناد به رأی قبلی خود، بخشنامه سازمان امور مالیاتی را نیز خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص داد و آن را باطل کرد. دیوان تاکید کرد که دستگاه‌های اجرایی موظف به رعایت آرای هیئت عمومی هستند.
در حال حاضر، مبنای قانونی برای محاسبه هزینه زمین چیست؟
با ابطال مصوبه و بخشنامه مذکور، مبنای قانونی و صحیح برای محاسبه هزینه قابل قبول مالیاتی برای «عرصه» (زمین)، ارزش واقعی و روز آن (مانند قیمت خرید) است، نه ارزش معاملاتی دستوری ماده ۶۴.
این آرا در عمل چه تأثیری بر مالیات یک پروژه ساختمانی دارد؟
تأثیر آن بسیار بزرگ و مستقیم است. همانطور که در مثال مقاله نشان داده شد، استفاده از روش صحیح (مبتنی بر رأی دیوان) می‌تواند مبلغ مالیات را به شدت کاهش دهد. در آن مثال، مالیات متعلقه از ۳.۲۵ میلیارد تومان (روش اشتباه) به ۱.۲۵ میلیارد تومان (روش صحیح) کاهش یافت، که به معنای جلوگیری از پرداخت ۲ میلیارد تومان مالیات اضافی و ناعادلانه برای سازنده بود.
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است
اولین تجربه یا سوال را شما بنویسید تا گفت‌وگو شروع شود.