مالیات بساز و بفروشی

حمیدرضا تأیید | وکیل و مشاور مالیاتی

امروزه با افزایش جمعیت تقاضا برای ساخت ملک زیاده شده است. از آن رو در زمان فروش نیز فروشنده مالیات‌های گوناگونی را باید پرداخت کند که شناخت آن مالیات‌ها ضرورت دارد. در این مقاله از آقای مالیات، نکات مهم مالیات ساخت و فروش، مشمولین این مالیات، افراد معاف و غیر مشمول، نحوه محاسبه‌ی درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش املاک، ساخت املاک تجاری و مالیات بر ارزش افزوده صحبت می‌کنیم. پس برای آگاهی از آنها با ما همراه باشید.

برای درک بهتر مطالب ابتدا توجه شما را به تعاریف زیر جلب می‌کنیم.

1. ارزش معاملاتی: تعیین آن بر عهده‌ی کمیسیون تقویم املاک می‌باشد که در سال 1402 معادل 16% میانگین قیمت‌های روز منطقه است.
2. حق واگذاری محل: عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوقِ ناشی از موقعیت تجاری محل که به آن سرقفلی نیز می‌گویند.
3. مالیات مقطوع نقل و انتقال: نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ 5% و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوهِ دریافتی مالک به نرخ 2% در زمان انتقال می‌باشد.

اگر حسابدار و یا مدیر کسب و کار هستید؛ برای یادگیری مباحث تخصصی مالیات به صفحه آموزش مالیات مراجعه کنید.

انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

1. مالیات نقل و انتقال
2. مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)
3. مالیات ساخت و فروش
4. مالیات بر خانه‌های خالی
5. مالیات بر خانه‌های لوکس

توضیح: در مورد مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری محل در بالا به اختصار توضیحاتی داده شد.

مالیات بساز و بفروشی چیست؟

این مالیات موضوع ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم است که مالیات ساخت و فروش نام دارد. البته به آن مالیات بساز و بفروشی نیز گفته می شود. زمانی که بر روی زمین یا بنای قبلی، سازه‌ی جدیدی ساخته و به فروش برسد، علاوه بر مالیات مقطوع نقل و انتقال، مشمول مالیات ساخت و فروش نیز می‌شود که فروشنده می‌بایست 10% ارزش معاملاتی را به‌صورت علی‌الحساب پرداخت نماید.

چه کسانی مشمول این مالیات می‌شوند؟

تمام اشخاص حقیقی و حقوقی، اگر ساخت و ساز انجام داده و آن ملک را به فروش برسانند مشمول مالیات ساخت و فروش می‌شوند البته استثناهایی نیز وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

نکات قابل توجه

1. شهرداری‌ها در هنگام صدور پروانۀ ساخت و یا گواهی پایانِ کار ملزم به ارسال اطلاعات سازنده به سازمان امور مالیاتی می‌باشند تا برای آن شخص پرونده مالیاتی تشکیل شود.
2. ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام نیز از این قاعده مستثنا نیستند. آنها نیز در هنگام فروش ملزم به پرداخت مالیات ساخت وفروش هستند.
3. کاربری ملک (مسکونی،تجاری،اداری و…) در محاسبه و تعیین مالیات ساخت و فروش املاک تفاوتی ندارد و همه‌ی املاک را شامل می‌شود.

افراد معاف و غیرمشمول

1. فرد حقیقی که گواهی پایان کار ملک ساخته شده‌ی خود را دریافت می‌کند اگر بعد از سه سال از تاریخ گواهی پایانِ کار آن را به فروش برساند، معاف از مالیات ساخت و فروش است.
2. اگر ملک ساخته شده در شهرهای کوچکی که جمعیت آنها به یکصد هزار نفر نمی‌رسند، احداث شود نیاز به پرداخت این مالیات در زمان فروش برای سازنده نمی‌باشد.
3. اگر فردی زمین خود را در اختیار فردی دیگر گذاشته و آن فرد با سرمایه‌ی خود بر روی آن زمین بنایی احداث کند و آن دو به‌صورت مشارکتی آن ساختمان را ساخته و به فروش برسانند، در صورتی که آن دو نفر شرکت نامه‌ای را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند، در هنگام انتقال سند از فرد صاحب زمین به شریک خود که مسئولیت ساخت این بنا را بر عهده داشته، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.
4. در مواردی ممکن است که وزارت راه و شهرسازی برای اشخاصی مجوز انبوه سازی صادر کنند که در این صورت آن افراد معادل بنگاه تولیدی می‌باشند. حال اگر فردی تصمیم به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌های انبوه سازی را داشته باشد، اگر آن سرمایه‌گذاری در قالب عقود مشارکتی باشد آن بنگاه تولیدی به میزان حداقل سود عقود مشارکتی مصوب پول و اعتبار، که به سرمایه‌گذار می‌پردازد جزء هزینه‌های قابل قبول وی بوده و برای آن شخص سرمایه‌گذار نیز تا همان میزان سود نرخ صفر است.

برای فهم بهتر این موضوع به مثال زیر توجه فرمایید:

اگر آقای احمدی انبوه‌ساز باشد و آقای عسگری در پروژه‌ی انبوه‌سازی وی مبلغی را سرمایه‌گذاری کند، آن مبلغ سودی که آقای احمدی به آقای عسگری می‌پردازد را به عنوان هزینه‌های قابل قبول وی می‌پذیرند و از آن طرف آقای عسگری تا همان میزان درصد سود دریافتی، معاف از مالیات می‌باشد.

اگر با مبالغ بالایی از مالیات مواجه شدید و نمی‌دانید که باید از کجا شروع کنید ما به شما پیشنهاد می‌کنیم از خدمات مشاوره مالیاتی مؤسسه آقای مالیات استفاده کنید.

نحوه ی محاسبه ی درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش

در هنگام فروش ملک، شخص فروشنده باید مبلغ ده درصدِ ارزش معاملاتی ملک را به‌صورت علی الحساب بپردازد که بسته به حقیقی یا حقوقی بودن فرد، نوع محاسبه درآمد مشمول مالیات متفاوت است.

از آنجا که قانون‌گذار این عمل را به‌عنوان شغل برای آن شخص تلقی می‌نماید، برای افراد حقیقی مطابق با فصل مالیات مشاغل و برای افراد حقوقی نیز مطابق با فصل محاسابه درآمد مشمول افراد حقوقی تعیین می‌گردد که نرخ محاسبه مالیات برای افراد حقیقی به صورت پلکانی (پانزده، بیست، بیست و پنج درصد سود حاصل از ساخت و فروش) بوده و برای افراد حقوقی نیز به صورت قطعی بیست و پنج درصد سود حاصل محاسبه می‌گردد.

برای محاسبه‌ی ارزش معاملاتی ملک موردِ نظر همان طور که در ابتدای مقاله بیان شد، تعیین این مورد به عهده‌ی کمیسیون تقویم املاک است؛ این کمیسیون در سال ۱۳۹۵، شاخص را دو درصد ارزشِ روز ملک قرار داده که هر سال دو واحدِ درصد به آن اضافه می‌شود تا آن شاخص به بیست درصد برسد.

به طور مثال اگر شخصی ملک نوساز خود را با ارزش روز یکصد میلیارد ریال در سال ۱۴۰۲ به فروش برساند، ارزش معاملاتی آن ملک در سال ۱۴۰۲، شانزده درصد ارزش روز آن ملک است.

ساخت املاک تجاری و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)

در مواردی که اشخاص ملکی را با کاربری تجاری ساخته و به فروش می‌رسانند، در هنگام انتقال سرقفلی آن ملک باید مبلغ ده درصد ارزش معاملاتی را به‌صورت علی الحساب بپردازند. به عبارتی دیگر شخص فروشنده پنج درصد ارزش معاملاتی ملک را به‌عنوان مالیات مقطوع نقل و انتقال و همچنین علی الحساب ده درصد ارزش معاملاتی آن ملک را نیز بابت مالیات ساخت و فروش باید پرداخت نماید. به طبع این افراد دیگر ملزم به پرداخت دو درصد وجه دریافتی مالک به عنوان مالیات حق پیشه محل (سرقفلی) نیستند.

البته نکته‌‎ای که قابل توجه می‌باشد این است که اگر آن شخص حقیقی باشد و ملک تجاری خود را قبل از سه سال به فروش برساند و یا آن ملک در شهرهای کوچک زیر یکصد هزار نفر جمعیت ساخته شود، در آن صورت مالیات موضوع ساخت و فروش به آن تعلق نمی‌گیرد و طبع آن باید دو درصد وجوه دریافتی مالک به‌عنوان مالیات مقطوع حق واگذاری محل (سرقفلی) را علاوه بر مالیات های متعلقه دیگر پرداخت نماید.

اگر نسبت به برگ تشخیص مالیات عملکرد خود اعتراض دارید و نمی‌دانید مراحل آن را از کجا شروع کنید، پیشنهاد می‌کنم مقاله اعتراض به برگ تشخیص مالیاتی را نیز مطالعه کنید.

مالیات بر ارزش افزوده

در قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده که در بهمن ماه سال 1400 به تصویب رسیده است، کلیه دارایی‌های غیرمنقول معاف از مالیات بر ارزش افزوده می‌باشند. در مورد ساختمان‌های ساخته شده و در حال ساخت نیز این قانون اجرا می شود. آن دسته از ساختمان‌هایی که به صورت مشارکتی ساخته می‌شوند نیز به شرط رعایت قوانین مندرج در مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، از مالیات بر ارزش افزوده معاف می‌باشند.

در صورتی که قوانین ذکر شده رعایت نشود و برای سازمان امور مالیاتی محرز نگردد، اگر آن سازنده طبق فراخوان‌های مالیات بر ارزش افزوده مکلف به ثبت نام شوند، مالیات وی طبق مقررات قانون فوق محاسبه و تعیین می‌گردد.

کلام آخر

ما در این مقاله سعی کردیم به طور کامل در مورد مالیات ساخت و فروش که به مالیات بساز و بفروشی معروف است مطالبی را بیان کنیم و همه‌ی مباحث پیرامون این موضوع شامل: اشخاصی که مشمول این مالیات می‌شوند و همچنین آن دسته از افرادی که از پرداخت این مالیات معاف و مشمول این ماده نمی‌شوند و همین طور نحوه‌ی محاسبه و پرداخت این مالیات و نحوه تعلق مالیات بر ارزش افزوده به اشخاصی که به ساخت و فروش ملک مشغول می‌باشند، به تفصیل صحبت کردیم.

در ادامه اگر با هرگونه ابهام یا سوالی در خصوص مالیات ساخت و فروش مواجه شدید، می‌توانید از طریق کادر نظرات با ما در ارتباط باشید. مشاورین متخصص مالیاتی ما در اسرع وقت پاسخگوی سوالات و نظرات شما هستند. از همراهی و اعتماد شما سپاسگزاریم.