مالیات بر خانه های خالی و چالش های پیش روی اجرای این قانون

مالیات بر خانه های خالی یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی است که در کنترل و تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایطی که فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، می تواند کمک رسان شرایط فعلی بازار مسکن باشد. مالیات بر خانه های خالی، مالیاتی است که به صورت دوره ای ، از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند اخذ می‌شود و این مالیات تا زمانی گرفته می‌گردد که ملک مورد نظر خالی شناخته شود و در صورت سکونت در ملک مورد نظر از شمول پرداخت مالیات خارج می‌شود. در این مقاله از آقای مالیات به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی خواهیم پرداخت.

تاریخچه قانون گذاری مالیات بر خانه های خالی در ایران

موضوع مالیات بر خانه های خالی یک سابقه طولانی در کشور ما دارد به طوری که این سابقه به پیش از انقلاب باز می گردد. در سال ۱۳۵۲، مقنن در قالب ماده ۸ قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها به این مسئله ورود کرد و بر مبنای قانون مذکور اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه خالی از سکنه باشد، مالک باید مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره بها را به دولت بپردازد.

این قانون به دلایلی از جمله تعریف و مصادیق خانه خالی، ابهامات اجرایی و همچنین اعتراض زیاد نسبت به آن، نتوانست تاثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه های خالی به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشد و چندان در عمل اجرا نشد. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در قالب فصل دوم قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 ، با عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی مجددا به این موضوع پرداخته شد.

بر مبنای این قانون، مالیات‌ بر خانه‌ های خالی به مراکز استان های بالای ۱۰۰ هزار نفر محدود شد و بر این مبنا، در شرایطی که یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل ۲ در هزار ارزش معاملاتی مستغلات به ازای هر ماه و اگر بیش از ۱۲ ماه خالی باشد، باید معادل نرخ ۴ در هزار ارزش معاملاتی را پرداخت کند.

این قانون تا سال ۱۳۸۰ برقرار بود و پس از آن نمایندگان مجلس وقت به استناد وجود نداشتن سازوکار برخط شناسایی و دشواری اخذ این پایه‌ مالیاتی نسبت به حذف این قانون اقدام کردند. مجدد در سال ۹۴ در اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بار دیگر مطرح شد، اما به دلیل ایرادات و ابهامات بی شمار قانون و همچنین نبود نرخ مناسب و موثر و همچنین به دلیل استنکاف وزارت راه و شهرسازی از راه اندازی سامانه ملی املاک وارد مرحله اجرایی نشد.

در نهایت نیز مجلس یازدهم با رفع ایرادات گذشته نظیر نرخ موثر در چهار شنبه پنجم اذر ماه یک هزار و سیصد و نود و نه قانون اصلاح برخی از مواد قانون مالیات های مستقیم را تصویب کرد و در تاریخ بیست و شش اذر ماه همین سال توسط شورای نگهبان تائید شد و نهایتا در تاریخ چهارم دی ماه نیز توسط ریاست جمهوری ابلاغ شد.

اگر برای محاسبه مالیات خانه های خالی خود نیاز به مشاور مالیاتی دارید ما به شما مشاوران مالیاتی آقای مالیات را پیشنهاد می‌کنیم. موسسه آقای مالیات، با تجربه بالا و سابقه درخشان، امروزه مورد اعتماد بسیاری از فعالان اقتصادی بوده و مفتخر است بهترین مشاوره مالیاتی را به شما عزیزان ارائه نماید.

جهت دریافت مشاوره مالیاتی حضوری، آنلاین و تلفنی با مشاوران مالیاتی کار بلد این مجموعه، همین الان به لینک مشاوره مالیاتی مراجعه نموده و با خیالی راحت و آسوده به توسعه کسب‌وکارتان بپردازید.

مالیات بر خانه های خالی در کشور های توسعه یافته

ما در ادامه این مقاله شما را با مالیات بر خانه خالی در فرانسه، کانادا، آمریکا و استرالیا آشنا می‌کنیم. 

مالیات بر خانه خالی در فرانسه

بر مبنای تجریبات اخذ مالیات بر خانه‌ های خالی کشور فرانسه که از سال ۱۹۹۸ فرایند اخذ این پایه مالیاتی آغاز شد، اگر واحدهای مسکونی بیشتر از ۹۰ روز خالی باشند، باید معادل ۱۰ درصد اجاره ای واحد مسکونی در سال اول ، ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در سال دوم ، ۱۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در سال سوم در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر مالیات بدهند.

در سال ۲۰۱۳ با اصلاحیه ه‍ای بر نرخ های قبلی، رقم دریافتی مالیات بر خانه های خالی افزایش پیدا کرد و برای سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ ای واحد مسکونی و برای سال دوم معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره‌ای واحد مسکونی در همه شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر مصوب شد. طبق مطالعه‌ای هم که در سال ۲۰۱۹ انجام شده است نشان می‌دهد که مالیات بر خانه های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد که نتیجه بسیار مطلوبی، فارغ از مباحث درامد زایی که برای دولت داشته است را در برداشته است.

مالیات بر خانه خالی در کانادا

در کانادا از سال ۲۰۱۷ این مالیات را اخذ می‌کند. یعنی خانه هایی که کمتر از ۶ ماه خالی باشند، در سال ۲۰۱۷، معادل ۱ درصد ارزش ملک و از امسال یعنی سال ۲۰۲۱ معادل ۳ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات بر خانه های خالی تعیین کرده اند.

همین سیاست منجر به عرضۀ ۳۰ درصد از خانه‌ های خالی شده است و طبق آمار‌ها تعداد خانه های خالی این شهر از 1131 واحد در سال 2017 به 787 واحد رسیده، یعنی حدود 30 درصد کاهش یافته که عرضه واحد ها برای اجاره را به دنبال داشته است و سالیانه ۳۹ میلیون دلار درآمد از این طریق برای دولت این کشور به دست می آید.

مالیات بر خانه خالی در آمریکا

در ایالت متحده آمریکا در سطح فدرال از بخش مسکن مالیاتی دریافت نمی‌شود و قوانین مالیاتی این بخش توسط دولتهای محلی در هر ایالت تعیین می‌شود. به همین ترتیب، مالیات بر خانه های خالی در برخی مناطق وضع شده است. نرخ مالیات بر خانه های خالی در ایالت رودآیلند معادل ۱۰ درصد و پایه آن معادل ارزش ملک برآورد شده توسط گروه ارزیاب مالیاتی است که به صورت سالانه پرداخت می‌شود.

این نرخ در واشنگتن دی سی معادل ۵ درصد ارزش محاسبه شده ملک توسط گروه ارزیاب مالیاتی است. برای ناحیه کلمبیا نیز نرخ مالیات بر خانه های خالی برابر با ۵ درصد به ماخذ ارزش بازاری املاک تعیین شده است که تقریبا ۳ برابر نرخ مالیاتی واحدهای تجاری و صنعتی است. شهر اوکلند آمریکا هم مالیات بر خانه های خالی را اجرا می کند و خانه هایی که زیر ۵۰ روز خالی باشند، یک نرخ ثابت مالیاتی بین ۳ هزار تا ۶ هزار دلار را باید بپردازند.

مالیات بر خانه خالی در استرالیا

در مارس 2017 قانون اخذ مالیات بر خانه های خالی در استرالیا تصویب شد. مطابق این قانون در صورتی که بیش از شش ماه خانه ای خالی باشد، صاحبان ملک موظف اند یک درصد از ارزش آن ملک را به عنوان مالیات به دولت بپردازند.

نوآوری های قانون مالیات بر خانه های خالی

مطابق با ماده 54 اصلاحی، این مالیات صرفا برای واحدهای مسکونی که در شهرهای بالای یک صد هزار جمعیت است که در یک سال مالیاتی، بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد. واحدهایی که به عنوان واحد خالی شناسایی شود، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره، بدون احتساب معافیت تبصره 11 ماده 53 به ترتیب زیر می شوند:

سال اول، معادل شش برابر مالیات متعلقه مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور است.

سال دوم، معادل دوازده برابر مالیات متعلقه  مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور می‌باشد.

سال سوم، به بعد ‌معادل هجده برابر مالیات متعلقه  مالیات بر درامد اجاره واحد مذکوریکی از مهم‌ترین نوآوری‌های این قانون تعیین ضریب مالیاتی دو برابری برای اشخاص حقوقی و دولتی و بانک‌هایی است که بیش از 5 واحد مسکونی خالی داشته باشند.

همچنین مطابق با تبصره یک ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده است که نهایتا تا پایان تیر­ماه هر سال، مالیات متعلق به مالکین واحد های مشمول این ماده رامشخص نماید و اشخاص مشمول، مکلفند مبالغ مذکور را تا یک­ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی پرداخت نمایند.

برای اطلاعات بیشتر در مورد مباحث تخصصی مالیات به صفحه آموزش مالیات مراجعه کنید.

مالیات موضوع این قانون تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران به یک ممیز بیست و پنج صدم (1/25) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجراء است.

قانون گذار در تبصره 3 ماده 54 مکرر با پیش بینی امکان فروش و اجاره املاک مسکونی در سامانه مخصوص به این کار،موسوم به سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف مدت حداکثر سه­ ماه از لازم الاجرا شدن این قانون راه اندازی نماید، عنوان کرده در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) این قانون یا میانگین قیمت های روز منطقه موضوع ماده (۶۴) این قانون در سامانه مذکور آگهی کند ولی از طرفی بیش از دو بار از اجاره یا فروش ملک خود به‌ قیمت‌های مذکور خودداری کند.

واحد مسکونی مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است مشمول مالیات و جریمه موضوع بند (۵) تبصره (۸) ماده (۱۶۹ مکرر) این قانون می‌شود. در راستای تبصره 4 این ماده مقرر شد که با استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه املاک موقوفه ای که طبق وقف نامه آن امکان اجاره دادن ندارند از شمول این قانون خارج است وفق بند 1 تبصره 8 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم مالکان واحد های مسکونی تمام مناطق کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را با تعیین نوع بهره برداری، حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند.

طبق این قانون هر خانوار تک نفره یا بیشتر مکلف شده اند که یک اقامتگاه اعم از واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان را به عنوان اقامتگاه اصلی خود معرفی کند، همچنین علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می­‌تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید و در نهایت اقامتگاه‌های اصلی و فرعی که مطابق با این تبصره ثبت شده باشند مشمول پرداخت مالیات خانه های خالی نخواهند بود.

اگر می‌خواهید به یک مشاور مالیاتی تبدیل شوید مقاله: چگونه یک وکیل مالیاتی شویم را مطالعه کنید.

قانون گذار در بند 5 تبصره 8 الحاقی ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ضمانت اجرای عدم ثبت املاک مسکونی توسط مالک یا بهره بردار را تعیین کرده که بر اساس آن، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره ‏بردار آن‌ها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفاً مشمول جریمه ای معادل بیست درصد(۲۰%) مالیات سال اول موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون یعنی 20 درصد 6 برابر مالیات بر درامد اجاره واحد مذکور خواهد شد.

همچنین واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که مالک و بهره ‏بردار آنها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون محسوب و مشمول مالیات خانه های خالی می‌شوند.

تکالیف دستگاه های اجرائی در قبال قانون مالیات های مستقیم

اعمال مالیات بر خانه‌ های خالی به سبب وجود ابهامات فراوان در تعریف املاک خالی محتاج همکاری بین دستگاهی برای شناسایی دقیق خانه های خالی است و از این نظر می تواند یک طرح چالشی باشد. قانون گذار با توجه به این پاشنه آشیل که در تجربه‌های قبلی وضع قانون مشابه در این موضوع، موجب شکست طرح‌های مذکور شده، با وضع تکالیف جدی و متعدد برای دستگاه‌های اجرائی سعی بر اجرای این قانون به صورت جدی داشته است.

به عنوان نمونه در بند هفت تبصره 8 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم دستگاه‌های اجرائی را مکلف کرده خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با اخذ کد ملی و بر اساس کد پستی یا شرح نشانی یکتای درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند.

همچنین حداکثر ظرف مدت شش ماه پس از لازم الاجراء شدن این تبصره، کلیه ارائه دهندگان خدمات عمومی از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق با کدپستی یا نشانی یکتا و به نام مالک یا بهره بردار صادر نمایند. همچنین در بند 8 قانون مارالذکر ضمانت اجرای عجیب دیگری برای کسانی که در سامانه املاک و اسکان کشور، خوداظهاری نکرده اند مقرر کرده و وزارت نیرو را مکلف کرده تعرفه برق شمارشگر (کنتور) های املاک مذکور را با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه نماید.

مسیر دشوار اجرای قانون مالیات بر خانه خالی در نهایت پس سالیان سال کشاکش و حواشی متعدد، مجلس یازدهم با تصویب قانون مذکور، جد و جهد دوباره برای موضوع مهم خانه‌ های خالی داشت که اقدام صحیح تمام دستگاه های اجرائی مربوطه و اجرای صحیح این قانون می‌تواند در نهایت موجب توسعه عرضه مسکن و کاهش تلاطمات این بازار آشفته شود ضمن اینکه با تعیین مالیات سنگینی که بر خانه های مسکونی خالی وضع می‌شود، منابع مالی سرمایه گذاری و سوداگری از بازار مسکن فاصله می‌گیرد و فقط متقاضیان واقعی و مصرف کنندگان در بازار باقی خواهد ماند و محل درامد مالیاتی برای دولت نیز ایجاد می‌شود.

فارغ از کم و کاست‌های این قانون همانند عدم توجه و تعیین تکلیف املاک مسکونی خالی که دلیل خالی از سکنه بودن آن مشکلات حقوقی و فنی می‌باشد. سختی اجرای این قانون بر همگان مبرهن و آشکار است؛ از همین روی قانون گذار سعی داشته با مکلف کردن دستگاه‌های مختلف و مسئولین ذی مدخل برای تدوین آئین نامه‌ها و دستور العمل‌های متعدد برای ابعاد مختلف این قانون، سومین تلاش برای اخذ مالیات از خانه های خالی را تبدیل به اولین تجربه موفق در این زمینه بکند.

البته کار سخت اجرای این قانون با ابلاغ آئین نامه و دستورالعمل متعدد آسان نمی‌شود و نیاز به اراده مسئولین دولتی در جهت اجرای این قانون که شاه کلید مفقود شده صحیح اجرای قوانین مشابه در سنوات اخیر بوده نیز می‌باشد. نکته حائز اهمیت این است که در کشور ما مسکن در کنار مصرفی بودن، یک کالای سرمایه ای است و بخش اعظمی از خانه های خالی متعلق به دستگاه‌های دولتی و موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی و شرکت‌های دولتی یا شرکت‌های اصطلاحا خصولتی و علی الخصوص بانک هاست که علی رغم تصریح ماده 54 اصلاحی جدید التصویب به ضریب دو برابری مالیاتی واحدهای مذکور در صورتی که بیش از 5 خانه خالی متعلق به واحدهای عمومی و دولتی و سایر اشخاص حقوقی باشد.

تصور اجرای دقیق این قانون را با عنایت به اینکه اجرای این قانون می‌تواند واجد ضرر قابل توجهی برای اشخاص مذکور باشد، سخت و دشوار کرده است. نکته مهم دیگری که شایسته توجه هست وجود بخش عظیمی از خانه های خالی اصطلاحا لوکس در جامعه آماری خانه های خالی شهر تهران است که عرضه این املاک گره ای از مشکلات کمبود عرضه تقاضا خانه مناسب همه اقشار باز نمی‌کند همچنین با توجه به کمبود فرصت های سرمایه گذاری بلندمدت و البته ریسک بالای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر، برخی مالکین همچنان دلخوش به سود‌های نجومی ناشی از تورم بازار املاک و جبران هزینه های مترتبه بر اثر پرداخت مالیات از این منبع، به عدم عرضه واحد‌ها به بازار فروش یا اجاره املاک ادامه می‌دهند.

جمع بندی

چالش خانه‌ های خالی یک معضل ساده و تک بعدی نیست که تصور کنیم با ایده مالیات بر خانه‌ های خالی قابل رفع باشد. معضل خانه های خالی لاجرم جزوی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و بازار مسکن است که منعکس کننده عوامل اقتصاد کلان مانند رشد دائمی قیمت و تقاضای خانوارها برای پوشش تورم،و غیره است.

در نهایت ماهیت این امر باید پیش از هر ایده سیاست گذاری به طور دقیق و با توجه به اصول علم اقتصاد و مدل‌های اقتصاد بررسی شود و از اقدامات غیر کارشناسی که بدون توجه به حقایق اقتصاد اتخاذ می‌شود و در کشاکش معضلات و تنگنا‌های اجرای عملی قوانین مجددا به بن بست می‌خورد اجتناب شود.

اگر در خصوص مالیات بر خانه های خالی سوال دارید، در قسمت کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

فرشید رستگار

مدرس و مشاور مالیاتی

چقدر خوبه که هر کدوم از ما تلاش کنیم تا دنیا جای قشنگ تری برای زندگی باشه؛ فلسفه وجودی آقای مالیات هم همینه 🙂

farshidrastegar.com