راهنمای جامع و ویدئویی ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک

نویسنده: آرش صالحی | مشاور و مدرس مالیاتی

تبدیل پیچیدگی‌های مالیاتی به فرآیندی شفاف و قابل فهم

برای بسیاری از مالکین محترم، فصل ارائه اظهارنامه مالیاتی با دلهره، ابهام و نگرانی از مواجهه با فرم‌های پیچیده و قوانین متعدد همراه است. ارسال اظهارنامه اجاره املاک مستغلات، به‌ویژه، فرآیندی است که در نگاه اول ممکن است دشوار به نظر برسد. اما حقیقت این است که این فرآیند نباید منبع استرس باشد. در واقع، اظهارنامه مالیاتی یک گفتگوی رسمی و ساختاریافته میان شما (مؤدی مالیاتی) و سازمان امور مالیاتی است؛ گفتگویی که در آن شما درآمد حاصل از املاک خود را بر اساس مجموعه‌ای از قوانین مشخص و شفاف، اعلام می‌کنید.

هدف از این مقاله، تبدیل این گفتگوی رسمی از یک چالش پیچیده به یک فرآیند ساده و اطمینان‌بخش است ، این راهنما همچون یک مشاور حقوقی و مالیاتی در کنار شما خواهد بود. ما قدم به قدم، از مبانی قانونی حاکم بر درآمد اجاره گرفته تا ورود به سامانه آنلاین، تکمیل جزء به جزء هر تب و فیلد اطلاعاتی و در نهایت، ثبت نهایی اظهارنامه را با هم مرور خواهیم کرد.

این مقاله تنها به “چه باید کرد” نمی‌پردازد، بلکه به مهم‌ترین سوال، یعنی “چرا باید این کار را انجام داد؟” نیز پاسخ می‌دهد. با درک منطق حقوقی و ضمانت اجرایی پشت هر بخش از اظهارنامه، شما نه تنها فرم‌ها را با دقت بیشتری تکمیل خواهید کرد، بلکه قادر خواهید بود از تمامی معافیت‌ها و کسورات قانونی که حق شماست، به درستی بهره‌مند شوید. با مطالعه این راهنما، شما با دانش و اعتماد به نفس یک متخصص، به تکالیف مالیاتی خود عمل خواهید کرد.

برای تماشای ویدئو باید وارد سایت شوید : لینک ورود به سایت

بخش اول: بنیاد حقوقی ماجرا؛ چرا و بر چه اساسی اظهارنامه ارسال می‌کنیم؟

پیش از آنکه حتی وارد سامانه مالیاتی شویم، باید سنگ‌بنای قانونی این تکلیف را بشناسیم. درک این قوانین، کلید تکمیل یک اظهارنامه صحیح و بی‌نقص است.

ماده ۱ قانون مالیات‌های مستقیم: اصل شمولیت

قانون‌گذار در بند ۱ ماده ۱ قانون مالیات‌های مستقیم (ق.م.م) به صراحت اعلام می‌کند:

“کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران طبق مقررات باب دوم مشمول پرداخت مالیات می‌باشند.”

این ماده، نقطه شروع همه چیز است. اگر شما در ایران مالک ملکی هستید، فارغ از اینکه شخص حقیقی (یک فرد) یا حقوقی (یک شرکت) باشید، به صورت بالقوه مشمول پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از آن ملک هستید.

ماده ۵۳ ق.م.م: فرمول طلایی محاسبه درآمد مشمول مالیات

مهم‌ترین و کاربردی‌ترین ماده برای هر مالکی، ماده ۵۳ ق.م.م است. این ماده فرمول اصلی محاسبه درآمدی که باید بر اساس آن مالیات بپردازید را مشخص می‌کند. این فرمول به شکل ساده‌ای به این صورت است:

۲۵٪ – (کل مبلغ اجاره‌بها، اعم از نقدی و غیرنقدی) = درآمد مشمول مالیات

بیایید این فرمول را بررسی کنیم:

• کل مال‌الاجاره: این بخش شامل تمام دریافتی‌های شما از مستأجر است. هم اجاره ماهانه نقدی (مال‌الاجاره نقدی) و هم هرگونه منفعت غیرنقدی (غیرنقدی) که دریافت می‌کنید (مثلاً اگر مستأجر به جای بخشی از اجاره، خدماتی به شما ارائه دهد).
• کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها: این یک امتیاز بزرگ و ساده‌ساز برای مالکین است. قانون‌گذار فرض را بر این گذاشته که شما به عنوان مالک، هزینه‌هایی برای نگهداری ملک، استهلاک، تعمیرات، بیمه و سایر تعهدات دارید. به جای اینکه شما را مجبور به جمع‌آوری و ارائه فاکتور برای تک‌تک این هزینه‌ها کند، به صورت پیش‌فرض ۲۵ درصد از کل درآمد اجاره شما را به عنوان هزینه قابل قبول در نظر گرفته و از درآمدتان کسر می‌کند.

بنابراین، مبنای محاسبه مالیات شما، ۷۵ درصد از کل درآمد اجاره سالانه شما خواهد بود. این عدد نهایی، «درآمد مشمول مالیات» نامیده می‌شود.

تبصره‌های کلیدی و استثنائات قانونی: جزئیاتی که باید بدانید

قانون مالیات صرفاً یک فرمول خشک و خالی نیست. تبصره‌های متعددی وجود دارند که شرایط خاص را پوشش می‌دهند و آگاهی از آن‌ها برای استفاده از حقوق قانونی‌تان ضروری است.

۱. معافیت سکونت شخصی و بستگان (تبصره ۱ ماده ۵۳ ق.م.م): این یکی از رایج‌ترین معافیت‌هاست. اگر ملکی که مالک آن هستید، توسط خودتان یا افراد زیر استفاده شود، «اجاری» تلقی نشده و مشمول مالیات نخواهد بود:

• پدر، مادر، همسر، فرزندان و اجداد (پدربزرگ و مادربزرگ)
• افراد تحت تکفل قانونی شما

نکته مهم: اگر شما چندین واحد مسکونی دارید، یک واحد برای سکونت خودتان و برای هر یک از افراد نام‌برده نیز یک واحد مسکونی، به انتخاب خودتان، از شمول مالیات خارج است.

ضمانت اجرایی و هشدار قانونی: این معافیت به شرطی است که واقعاً اجاره‌ای رد و بدل نشود. اگر سازمان امور مالیاتی از طریق اطلاع مستاجرو  اسناد و مدارک (تراکنش‌های بانکی) متوجه شود که در ظاهر ملک در اختیار فرزند شماست اما در عمل اجاره دریافت می‌کنید، این معافیت را نادیده گرفته و مالیات متعلقه را مطالبه خواهد کرد.

۲. مالیات تکلیفی توسط مستأجر حقوقی (تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م): این تبصره بسیار مهم است. اگر مستأجر شما یک شخص حقوقی باشد (یعنی یک شرکت، سازمان دولتی، نهاد انقلابی، شهرداری و…)، مسئولیت پرداخت مالیات از شما به مستأجر منتقل می‌شود. این نهادها موظف هستند که مالیات درآمد اجاره شما را محاسبه، از مبلغ پرداختی به شما کسر (تکلیف) کرده و مستقیماً به حساب اداره مالیات محل وقوع ملک واریز کنند. آن‌ها سپس باید رسید پرداخت را به شما تحویل دهند.

تکلیف شما: در زمان ارسال اظهارنامه، شما همچنان کل درآمد خود را اعلام می‌کنید، اما در بخش مربوطه، مبلغ مالیاتی که قبلاً توسط مستأجر پرداخت شده را نیز وارد می‌کنید تا از مالیات نهایی شما کسر شود. این رسید، سند شما برای اثبات این پرداخت است.

۳. معافیت متراژ مسکونی (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م): این تبصره یک تخفیف مالیاتی قابل توجه برای املاک مسکونی است:

• در تهران، درآمد اجاره تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید، از مالیات معاف است.
• در سایر نقاط کشور، این معافیت تا مجموع ۲۰۰ متر مربع است.

این معافیت تجمیعی است. یعنی اگر شما در شهری غیر از تهران دو آپارتمان ۱۱۰ متری اجاره داده باشید (مجموعاً ۲۲۰ متر)، درآمد حاصل از ۲۰۰ متر آن معاف و فقط برای ۲۰ متر مازاد، مالیات محاسبه می‌شود.

۴. شرایط خاص در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها: اخیراً با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها»، تخفیف‌های جدیدی به انتهای تبصره ۱۱ ماده ۵۳ اضافه شده که بسیار حائز اهمیت است:

• تخفیف ۱۰۰٪ برای سرپرست خانوار: اگر موجر، خود سرپرست خانوار باشد، تا سقف معافیت مالیات بر حقوق سالانه (موضوع ماده ۸۴ ق.م.م) از مالیات اجاره معاف است.
• تخفیف قرارداد بلندمدت (بند ب): برای قرارداد دوساله ۷۰٪ و برای قرارداد سه‌ساله و بیشتر، ۱۰۰٪ تخفیف مالیاتی تعلق می‌گیرد.
• تخفیف حمایت اجتماعی (بند ج): اگر ملک به خانواری با سه فرزند و بیشتر، یا خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی اجاره داده شود، درآمد اجاره مشمول ۱۰۰٪ تخفیف می‌شود.
• تخفیف اجاره منصفانه (بند د): اگر اجاره‌بهای شما حداقل ۱۵٪ کمتر از ارزش اجاری منطقه‌ای باشد، از ۵۰٪ تخفیف مالیاتی برخوردار می‌شوید.

ماده ۵۴: ابزار کنترلی سازمان امور مالیاتی (ارزش اجاری منطقه‌ای)

این ماده، مهم‌ترین ابزار نظارتی سازمان امور مالیاتی برای جلوگیری از کم‌اظهاری درآمد است. ماده ۵۴ می‌گوید:

مبنای تشخیص مالیات، قرارداد (رسمی یا عادی) است. اما اگر قراردادی وجود نداشته باشد، یا از ارائه آن خودداری شود، یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰٪ ارقام جدول املاک مشابه باشد، سازمان امور مالیاتی، ارزش اجاری ملک را بر اساس جدول خود محاسبه خواهد کرد.

مفهوم ارزش اجاری منطقه‌ای (ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ ق.م.م): سازمان امور مالیاتی برای تمام نقاط کشور، بر اساس عواملی مثل موقعیت جغرافیایی، کاربری ملک (مسکونی، اداری، تجاری)، عرض معبر، سن بنا و… یک جدول ارزش‌گذاری اجاره برای هر متر مربع تهیه کرده است. این جدول، مبنای مقایسه (Benchmark) سازمان است.

ضمانت اجرایی: اگر اجاره‌ای که شما در اظهارنامه خود اعلام می‌کنید، کمتر از ۸۰ درصد ارزشی باشد که سامانه برای ملک شما محاسبه می‌کند، اظهارنامه شما پذیرفته نخواهد شد و مالیات بر اساس همان ارزش بالاتر محاسبه و از شما مطالبه می‌گردد. این مکانیسم، انگیزه برای اعلام مبالغ غیرواقعی در قرارداد را به شدت کاهش می‌دهد.

ماده ۵۵ و ۵۷ ق.م.م: دو معافیت مهم دیگر

• ماده ۵۵ ق.م.م (موجری که خود مستأجر است): این ماده یک وضعیت رایج را پوشش می‌دهد. اگر شما ملک خود را اجاره داده‌اید و همزمان در ملک دیگری مستأجر هستید، می‌توانید مبلغ اجاره‌ای که می‌پردازید را از کل مبلغ اجاره‌ای که دریافت می‌کنید، کسر نمایید.
• ماده ۵۷ ق.م.م(معافیت برای اشخاص فاقد درآمد دیگر): اگر تنها منبع درآمد شما از اجاره ملک است، تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق در آن سال (که هر سال در قانون بودجه مشخص می‌شود، مثلاً برای عملکرد ۱۴۰۲، مبلغ ۱.۲ میلیارد ریال بوده)، از پرداخت مالیات معاف هستید.

هشدار و ضمانت اجرایی: در متن ماده ۵۷ ق.م.م به صراحت آمده که اگر خلاف این ادعا ثابت شود، “مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد”. این یعنی جریمه ۱۰۰ درصدی برای اظهار خلاف واقع.

اکنون که با چارچوب قانونی آشنا شدیم، آماده‌ایم تا وارد سامانه شویم و این قوانین را در عمل پیاده کنیم.

بخش دوم: ورود به درگاه ملی خدمات الکترونیک مالیاتی

اولین قدم عملی، ورود به سامانه یکپارچه مالیاتی کشور است. این فرآیند ساده و امن طراحی شده است.

1. ورود به آدرس سامانه: مرورگر خود را باز کرده و آدرس my.tax.gov.ir را وارد کنید.
2. احراز هویت اولیه: در صفحه ورود، ابتدا کد ملی (برای اشخاص حقیقی) و رمز عبور خود را که قبلاً در سامانه ثبت‌نام کرده‌اید، وارد نمایید. سپس، کد امنیتی تصویری را در کادر مربوطه تایپ کنید.
3. احراز هویت دو عاملی (پیامک): پس از ورود اطلاعات اولیه، سامانه یک رمز یکبار مصرف (OTP) به شماره تلفن همراهی که به نام خودتان در سیستم ثبت شده، ارسال می‌کند.

نکته امنیتی و فنی: تأکید می‌شود که شماره همراه حتماً باید به نام خود شخص مؤدی (صاحب کد ملی) باشد. این یک الزام قانونی برای جلوگیری از سوءاستفاده است.

4. ورود به داشبورد کاربری: پس از وارد کردن کد پیامک شده، شما وارد صفحه کاربری شخصی خود یا “داشبورد مالیاتی” می‌شوید. این صفحه، مرکز فرمان شما برای تمامی امور مالیاتی است.

بخش سوم: شروع فرآیند؛ ایجاد یک اظهارنامه جدید

پس از ورود موفق به داشبورد، مراحل زیر را برای شروع یک اظهارنامه اجاره جدید دنبال کنید:

1. انتخاب گزینه اظهارنامه: از منوی سمت راست، روی گزینه اظهارنامه‌ها و منابع مالیاتی کلیک کنید.
2. انتخاب نوع اظهارنامه: از زیرمنوی باز شده، گزینه اظهارنامه اجاره مستغلات را انتخاب نمایید.
3. ایجاد اظهارنامه جدید: صفحه‌ای باز می‌شود که لیست اظهارنامه‌های سال‌های گذشته شما را نمایش می‌دهد. برای شروع، روی دکمه سبز رنگ ایجاد اظهارنامه کلیک کنید.
4. انتخاب سال عملکرد: یک پنجره باز می‌شود و از شما سال عملکرد را می‌پرسد. این بخش بسیار مهم است. سال عملکرد، سالی است که شما درآمد را در آن کسب کرده‌اید. برای مثال، در سال ۱۴۰۳، شما در حال ارسال اظهارنامه برای درآمدهای کسب شده در سال ۱۴۰۲ هستید. پس سال ۱۴۰۲ را انتخاب کرده و دکمه ادامه را بزنید.

با انجام این مراحل، شما وارد محیط اصلی اظهارنامه اجاره املاک می‌شوید که از چندین تب یا سربرگ متوالی تشکیل شده است. فرآیند تکمیل اظهارنامه، حرکت گام به گام در این تب‌هاست.

بخش چهارم: کالبدشکافی اظهارنامه؛ راهنمای تکمیل تب به تب

در این بخش، هر تب را به تفصیل بررسی کرده و مفهوم و مبنای قانونی هر فیلد اطلاعاتی را شرح می‌دهیم.

تب ۱ و ۲: مشخصات اولیه و مشخصات هویتی

این دو تب، ساده‌ترین بخش‌های کار هستند. اطلاعات این بخش‌ها عمدتاً از پرونده مالیاتی شما در سازمان فراخوانی شده و به صورت خودکار پر می‌شوند.

• محتوا: شامل اطلاعات پایه‌ای مانند سال عملکرد، نام و نام خانوادگی، کد ملی، تاریخ تولد و اطلاعات آدرس (اقامتگاه قانونی) شماست.
• وظیفه شما: تنها وظیفه شما در این دو تب، بررسی دقیق و اطمینان از صحت اطلاعات است.

تب ۳: اطلاعات اختصاصی (کلیدهای اصلی اظهارنامه)

این تب، یک صفحه کلیدی با سه سوال “بله/خیر” است که مانند یک تابلو فرمان عمل کرده و بخش‌های بعدی اظهارنامه را فعال یا غیرفعال می‌کند.

• سوال اول: کمک‌های پرداختی موضوع ماده ۱۷۲

“آیا در دوره مالی مربوطه کمک های پرداختی به موسسات آموزشی و غیره موضوع ماده ۱۷۲ و موارد مشابه داشته اید؟” مفهوم و مبنای قانونی: ماده ۱۷۲ ق.م.م به کمک‌های مالی بلاعوض به نهادهای مشخصی (مانند موسسات آموزشی، بهزیستی، کمیته امداد و…) اشاره دارد. این کمک‌ها به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی پذیرفته می‌شوند. اگر شما چنین کمک‌هایی داشته‌اید و گزینه بله را انتخاب کنید، در تب بعدی (معافیت‌ها)، بخشی برای ورود جزئیات این کمک‌ها فعال خواهد شد.

• سوال دوم: موجری که خود مستأجر است (موضوع ماده ۵۵ ق.م.م)

“آیا منزل مسکونی خود را به اجاره واگذار نموده‌اید و در ملک استیجاری یا خانه سازمانی سکونت دارید؟” مفهوم و مبنای قانونی: این سوال مستقیماً به ماده ۵۵ ق.م.م اشاره دارد. پاسخ بله به این سوال، حیاتی‌ترین کلید برای فعال‌سازی یکی از مهم‌ترین کسورات مالیاتی است. با انتخاب این گزینه، تبی تحت عنوان محل سکونت استیجاری مالک در ادامه فعال می‌شود که در آن شما می‌توانید اطلاعات ملک استیجاری خود و مبلغ اجاره‌ای که پرداخت می‌کنید را وارد نمایید تا از درآمد اجاره دریافتی‌تان کسر شود.

• سوال سوم: معافیت مجتمع‌های مسکونی (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)

“آیا تمایل به استفاده از معافیت مجتمع‌های مسکونی استیجاری با رعایت الگوی مصرف مسکن دارید؟” مفهوم و مبنای قانونی: این سوال مربوط به مالکین مجتمع‌های مسکونی با بیش از سه واحد استیجاری است که بر اساس الگوی اعلامی وزارت راه و شهرسازی ساخته شده‌اند و از معافیت ۱۰۰ درصدی برخوردارند. اکثر مالکین حقیقی که یک یا دو واحد دارند، گزینه خیر را انتخاب خواهند کرد.

در این تب، شما معافیت‌ها و کسورات قانونی شخصی خود را اعلام می‌کنید.

تب ۴: معافیت‌ها (سپر دفاعی مالیاتی شما)

• معافیت موضوع ماده ۵۷ ق.م.م: مفهوم و مبنای قانونی: همانطور که پیش‌تر توضیح داده شد، این معافیت برای شخصی است که هیچ درآمد دیگری جز اجاره ندارد. در این بخش، شما اعلام می‌کنید که آیا مشمول این ماده هستید یا خیر.

هشدار و ضمانت اجرایی: به یاد داشته باشید که ادعای خلاف واقع در این بخش، مشمول جریمه ۱۰۰ درصدی خواهد شد. سامانه مالیاتی به پایگاه‌های داده بیمه، حقوق و سایر درآمدها متصل است و راستی‌آزمایی این ادعا به سادگی امکان‌پذیر است.

• هزینه‌های درمانی (ماده ۱۳۷ ق.م.م): مفهوم و مبنای قانونی: شما می‌توانید هزینه‌های درمانی پرداختی برای خود، همسر، فرزندان، پدر، مادر و خواهر و برادر تحت تکفل را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنید. همچنین حق بیمه‌های عمر و درمانی پرداختی به شرکت‌های بیمه ایرانی نیز در این بخش قابل کسر است.

الزام قانونی: برای استفاده از این معافیت(ماده ۱۳۷ ق.م.م)، داشتن اسناد و مدارک معتبر (گواهی پزشک یا بیمارستان و فاکتورهای رسمی) الزامی است.

• خسارت ناشی از حوادث (ماده ۱۶۵ ق.م.م): خسارت‌های وارده به املاک در اثر حوادث غیرمترقبه مانند سیل و زلزله نیز پس از تأیید مراجع ذی‌صلاح، قابل کسر از درآمد مشمول مالیات است.

نکته بسیار مهم: همانطور که در متن ارائه شده اشاره شد، مبالغی که در این جداول وارد می‌کنید (مانند هزینه درمانی یا مبلغ معافیت ماده ۵۷ ق.م.م)، به صورت خودکار به جدول نهایی محاسبه مالیات منتقل نمی‌شوند. شما باید این ارقام را به خاطر سپرده و در تب «محاسبه مالیات» به صورت دستی در کادرهای مربوطه وارد کنید.

بخش ویژه: کالبدشکافی ماده ۵۴ و ضوابط محاسبه ارزش اجاری منطقه‌ای

این بخش، فنی‌ترین و در عین حال یکی از مهم‌ترین قسمت‌های اظهارنامه است. در اینجا، مکانیزم محاسباتی را که سازمان امور مالیاتی برای کنترل صحت درآمد ابرازی شما به کار می‌گیرد، به تفصیل شرح می‌دهیم.

نقش کنترلی ماده ۵۴ ق.م.م و قاعده ۸۰ درصد

همانطور که اشاره شد، ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ابزار اصلی سازمان برای جلوگیری از کم‌اظهاری درآمد اجاره است. این ماده یک قاعده کلیدی را وضع می‌کند: قاعده ۸۰ درصد. بر اساس این قاعده، اگر مبلغ اجاره‌ای که شما بر اساس قرارداد خود اعلام می‌کنید، کمتر از ۸۰ درصد ارزشی باشد که سازمان بر اساس جداول رسمی خود (تحت عنوان “ارزش اجاری املاک مشابه”) برای ملک شما محاسبه می‌کند، سازمان اظهار شما را نپذیرفته و مبنای محاسبه مالیات را ارزش اجاری تعیین‌شده توسط خود قرار خواهد داد.

این بدان معناست که سامانه مالیاتی به صورت هوشمند و بر اساس اطلاعاتی که شما از ملک خود ارائه می‌دهید، یک “ارزش اجاری منطقه‌ای” محاسبه کرده و آن را با درآمد ابرازی شما مقایسه می‌کند. بنابراین، درک این فرآیند محاسباتی برای تکمیل صحیح اظهارنامه ضروری است.

فرمول محاسبه ارزش اجاری منطقه‌ای

محاسبه ارزش اجاری یک فرآیند چندمرحله‌ای است که بر اساس “ضوابط اجرایی تعیین ارزش اجاری” (که سالانه برای شهرهای بزرگ مانند تهران منتشر می‌شود) صورت می‌گیرد. مفهوم کلی فرمول به این شکل است:

(ارزش پایه بلوک) × ضرایب تعدیل‌کننده (کاربری، قدمت، عرض معبر، طبقه و…)= ارزش اجاری نهایی هر متر مربع

در ادامه، هر یک از این عوامل و ضرایب را بر اساس ضوابط ارائه شده، تشریح می‌کنیم.

عامل اول: نوع کاربری ملک

این مهم‌ترین عامل در تعیین ارزش پایه است. هر کاربری (مسکونی، تجاری، اداری) جدول و ضوابط محاسباتی متفاوتی دارد.

۱. املاک مسکونی:

• محاسبه پایه: ارزش پایه از ستون “مسکونی” در جدول ارزش‌گذاری برای بلوک جغرافیایی مربوطه استخراج می‌شود.
• ضرایب تعدیل‌کننده مسکونی:
  • ساختمان‌های بلندمرتبه: در ساختمان‌های بیش از پنج طبقه (بدون احتساب پیلوت و زیرزمین) که دارای آسانسور هستند، به ازای هر طبقه از طبقه ششم به بالا، ۱.۵ درصد به ارزش اجاری پایه اضافه می‌شود.
  • واحدهای زیر همکف: ارزش اجاری واحدهای واقع در زیرزمین یا پایین‌تر از طبقه همکف، معادل ۷۵ درصد ارزش اجاری همان بلوک محاسبه می‌گردد.
  • تغییر کاربری غیرمجاز: اگر یک ملک با کاربری مسکونی، عملاً برای مقاصد تجاری استفاده شود، ارزش اجاری آن معادل ۶۰ درصد ارزش اجاری املاک تجاری همان بلوک خواهد بود. اگر برای مقاصد اداری استفاده شود، ارزش آن معادل ۸۰ درصد ارزش اجاری املاک اداری محاسبه می‌شود. این ضریب، یک عامل بازدارنده برای استفاده غیرمجاز از املاک مسکونی است.

۲. املاک تجاری:

• تفکیک مالکیت (عین و سرقفلی): این یک تمایز کلیدی است.
  • مالکیت عین (بدون سرقفلی): اگر موجر فقط مالک ملک باشد و حق سرقفلی (حق واگذاری محل) نداشته باشد، ارزش اجاری ملک او تنها ۵ درصد ارزش اجاری تجاری آن بلوک محاسبه می‌شود. این ضریب نشان می‌دهد که موجر صرفاً ملک فیزیکی را اجاره داده و نه اعتبار و حق کسب و پیشه را.
  • مالکیت سرقفلی (یا هر دو): اگر موجر دارای حق سرقفلی باشد، ارزش اجاری به صورت پلکانی و کاهنده بر اساس متراژ محاسبه می‌شود:
    • تا ۳۰ متر مربع: ۱۰۰٪ ارزش تجاری بلوک
    • مازاد بر ۳۰ تا ۶۰ متر مربع: ۷۰٪ ارزش تجاری بلوک
    • مازاد بر ۶۰ متر مربع: ۵۰٪ ارزش تجاری بلوک
• ضرایب تعدیل‌کننده تجاری:
  • طبقات: ارزش املاک تجاری در طبقات غیر همکف به شدت کاهش می‌یابد. یک طبقه اختلاف (بالا یا پایین) ۲۵٪، دو طبقه اختلاف ۳۵٪ و سه طبقه اختلاف ۴۵٪ از ارزش اجاری می‌کاهد.
  • فضا های جانبی: پارکینگ، انباری و بالکن داخل واحد تجاری، معادل ۳۰ درصد ارزش اجاری ملک اصلی محاسبه می‌شوند.
  • پاساژها و سراها: ارزش املاک واقع در پاساژها، ۸۵ درصد بالاترین ارزش اجاری معبری است که به آن راه دارند.

۳. املاک اداری:

• تفکیک مالکیت (عین و حق واگذاری): مشابه املاک تجاری، اگر موجر فقط مالک ملک باشد، ارزش اجاری ۵ درصد ارزش اداری بلوک است. در غیر این صورت، محاسبه پلکانی خواهد بود:
  • تا ۱۰۰ متر مربع: ۱۰۰٪ ارزش اداری بلوک
  • مازاد بر ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر مربع: ۷۰٪ ارزش اداری بلوک
  • مازاد بر ۲۰۰ متر مربع: ۵۰٪ ارزش اداری بلوک
• ضرایب تعدیل‌کننده اداری:
  • طبقات: به ازای هر طبقه پایین‌تر از همکف ۱۵٪ (تا سقف ۴۵٪) از ارزش کاسته و در ساختمان‌های بلند با آسانسور، به ازای هر طبقه از طبقه ششم به بالا ۱.۵٪ به ارزش افزوده می‌شود.
  • فضا های جانبی: پارکینگ و انباری با ضریب ۳۰ درصد ارزش اصلی محاسبه می‌شوند.
    
• عامل دوم: قدمت ساختمان (سن بنا)
• برای املاک مسکونی و اداری با عمر بیش از پنج سال، به ازای هر سال قدمت بیشتر (تا سقف ۲۵ سال)، ۱.۵ درصد از ارزش اجاری کسر می‌گردد. این ضریب کاهنده، تأثیر استهلاک بنا بر ارزش آن را منعکس می‌کند.

عامل سوم: عرض معبر

این عامل، تأثیر مستقیم بر دسترسی و در نتیجه ارزش ملک دارد.

• مبنای استاندارد: ارزش‌های پایه در جداول برای معابر با عرض ۱۴ متر در نظر گرفته شده است.
• ضریب تعدیل:
  • مسکونی و کشاورزی: به ازای هر متر عرض بیشتر یا کمتر از استاندارد، ۲ درصد به ارزش افزوده یا از آن کسر می‌شود.
  • تجاری و اداری: به ازای هر متر عرض بیشتر، ۳ درصد به ارزش افزوده و به ازای هر متر عرض کمتر، ۵ درصد از ارزش کسر می‌شود. ضریب منفی بالاتر برای معابر کم‌عرض تجاری، نشان‌دهنده اهمیت حیاتی دسترسی برای این نوع کاربری است.

عوامل فیزیکی دیگر:

• املاک دو بر: ارزش اجاری بر اساس گران‌ترین معبری که ملک به آن دسترسی دارد، محاسبه می‌شود.
• املاک واقع در میادین: مبنای محاسبه، گران‌ترین معبری است که از میدان منشعب می‌شود.
• املاک بدون راه مستقل: ارزش اجاری این املاک با ضریب کاهنده ۶۰ درصدی محاسبه می‌شود.

اکنون که با پیچیدگی‌های محاسبات ارزش اجاری منطقه‌ای آشنا شدیم، هدف از فیلدهای دقیق در تب اطلاعات املاک مورد اجاره کاملاً روشن می‌شود. زمانی که شما در این تب، اطلاعاتی نظیر نوع کاربری، سن بنا، عرض معبر، طبقه و گزینه‌هایی مانند دارای آسانسور است یا ساختمان دارای دو بر یا بیشتر است را وارد می‌کنید، صرفاً در حال ارائه داده نیستید؛ بلکه در حال تغذیه متغیرهای یک موتور محاسباتی پیچیده هستید. سامانه مالیاتی این ورودی‌ها را گرفته، ضرایب و فرمول‌هایی که تشریح شد را بر روی آن‌ها اعمال کرده و در نهایت، “ارزش اجاری منطقه‌ای” رسمی ملک شما را محاسبه می‌کند. این عدد، همان مبنای کنترلی سازمان برای اعمال قاعده ۸۰ درصدی ماده ۵۴ ق.م.م است.

بخش پنجم: ادامه تکمیل اظهارنامه

تب اطلاعات املاک مورد اجاره (ادامه)

ثبت قرارداد(های) اجاره

پس از ذخیره اطلاعات ملک، باید قرارداد یا قراردادهایی که در آن سال عملکرد برای آن ملک داشته‌اید را ثبت کنید.

1. افزودن قرارداد: در مقابل نام ملک ثبت‌شده، روی گزینه + ثبت قرارداد جدید کلیک کنید.
2. اطلاعات مستأجر و قرارداد: اطلاعات هویتی مستأجر و تاریخ شروع و پایان قرارداد را وارد کنید.
3. مدیریت قراردادهای منقطع در سال: به این مثال توجه کنید: فرض کنید شما برای عملکرد سال ۱۴۰۲ اظهارنامه می‌دهید.
   • قرارداد اول: از ۱ شهریور ۱۴۰۱ تا ۳۱ مرداد ۱۴۰۲.
   • قرارداد دوم: از ۱ شهریور ۱۴۰۲ تا ۳۱ مرداد ۱۴۰۳. شما باید برای این ملک، دو قرارداد در اظهارنامه ثبت کنید:
   • قرارداد اول: با تاریخ شروع ۱ فروردین ۱۴۰۲ (شروع سال عملکرد) و تاریخ پایان ۳۱ مرداد ۱۴۰۲. درآمد مربوط به این ۵ ماه را محاسبه می‌کنید.
   • قرارداد دوم: با تاریخ شروع ۱ شهریور ۱۴۰۲ و تاریخ پایان ۲۹ اسفند ۱۴۰۲ (پایان سال عملکرد). درآمد مربوط به این ۷ ماه را محاسبه می‌کنید.
4. ورود اطلاعات مالی: مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه را وارد کنید.

نکته بسیار مهم و خطای رایج: سامانه به صورت خودکار درآمد اجاره طی دوره را محاسبه نمی‌کند. شما باید به صورت  دستی، مبلغ اجاره ماهانه را در تعداد ماه‌های مربوط به آن قرارداد در سال عملکرد ضرب کرده و حاصل را در این فیلد وارد نمایید.

5. اعمال تخفیف‌های قانون ساماندهی: در همین بخش، گزینه‌هایی برای اعلام مشمولیت تخفیف‌های مربوط به قرارداد بلندمدت (بند ب) یا اجاره به خانوارهای مشمول حمایت (بند ج) وجود دارد که با انتخاب آن‌ها، تخفیف مربوطه در محاسبات نهایی لحاظ خواهد شد.

تب محاسبه مالیات (میز کنترل نهایی)

این تب، نتیجه تمامی اطلاعات وارد شده را در یک جدول جامع نمایش می‌دهد و آخرین فرصت شما برای اعمال کسورات دستی است.

• نمای کلی: جدولی از تمام املاک و قراردادهای ثبت‌شده با درآمد مشمول مالیات اولیه و مالیات محاسبه‌شده را مشاهده می‌کنید.
• دکمه جزئیات/ویرایش: این مهم‌ترین ابزار شما در این تب است. با کلیک بر روی این دکمه برای هر ملک، وارد صفحه محاسبه نهایی آن ملک می‌شوید.
• اعمال کسورات دستی: در این صفحه، باید مبالغی را که در تب «معافیت‌ها» وارد کرده بودید، مجدداً به صورت دستی وارد کنید:
  • اجاره پرداختی موجر (ماده ۵۵): اگر خودتان مستأجر هستید، مبلغ کل اجاره‌ای که در سال پرداخت کرده‌اید را اینجا وارد می‌کنید تا کسر شود.
  • مبلغ معافیت ماده ۵۷: اگر مشمول این معافیت هستید، مبلغ آن را در این کادر وارد می‌کنید.
• پرداخت‌های انجام شده برای این اظهارنامه: این کادر مخصوص مالیات‌های تکلیفی (موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳) است. اگر مستأجر شما یک شرکت بوده و مالیات را کسر و پرداخت کرده، شما مبلغ آن را در این بخش وارد می‌کنید تا به عنوان اعتبار مالیاتی شما لحاظ شده و از مالیات نهایی‌تان کسر گردد.

پس از اعمال تمامی این موارد، سامانه مالیات نهایی (مالیات متعلقه) را برای آن ملک محاسبه و نمایش می‌دهد.

تب مشخصات تهیه‌کننده و تأیید نهایی

این دو تب، مراحل پایانی فرآیند هستند.

• مشخصات تهیه‌کننده اظهارنامه: اطلاعات این بخش به صورت پیش‌فرض، مشخصات خود شما به عنوان مؤدی است.
• پیش‌نمایش چاپ: اکیداً توصیه می‌شود پیش از ثبت نهایی، حتماً روی این دکمه کلیک کنید. یک نسخه PDF کامل از اظهارنامه شما تولید می‌شود. این نسخه را با دقت و حوصله از ابتدا تا انتها مطالعه کنید تا از صحت تمامی ارقام و اطلاعات وارد شده اطمینان حاصل کنید. این آخرین فرصت شما برای بازبینی است.
• تأیید نهایی اطلاعات: پس از بررسی دقیق پیش‌نمایش و اطمینان کامل، با کلیک روی دکمه تایید نهایی اطلاعات، اظهارنامه شما به صورت الکترونیکی به سازمان امور مالیاتی ارسال و ثبت قطعی می‌شود. پس از این مرحله، هرگونه تغییر نیازمند ارسال “اظهارنامه اصلاحی” با قواعد خاص خود خواهد بود.

نکته: برای تماشای ویدئو باید وارد سایت شوید : لینک ورود به سایت

بخش ششم: نتیجه‌گیری و توصیه‌های کلیدی برای یک اظهارنامه بی‌نقص

ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره، اگر با آگاهی از قوانین و با دقت انجام شود، فرآیندی کاملاً منطقی و سرراست است. با دنبال کردن این راهنما، شما می‌توانید این تکلیف قانونی را با اطمینان کامل به انجام برسانید.

چهار قانون طلایی را همواره به خاطر داشته باشید:

1. صداقت و دقت، اصل اول است: فراموش نکنید که سامانه‌های مالیاتی هوشمند هستند و اطلاعات شما را با سایر پایگاه‌های داده کشور تطبیق می‌دهند. اظهار خلاف واقع، به‌ویژه در مواردی مانند معافیت ماده ۵۷، جرایم سنگینی به همراه دارد.
2. مستندات، بهترین پشتیبان شما هستند: همیشه یک نسخه از تمام قراردادهای اجاره، رسیدهای پرداختی مستأجران حقوقی (مالیات تکلیفی) و اسناد مربوط به هزینه‌های پزشکی را در بایگانی خود نگهداری کنید. این مدارک، اسناد پشتیبان شما در صورت هرگونه اختلاف با سازمان امور مالیاتی خواهند بود.
3. “چرا” را درک کنید: دانستن منطق قانونی پشت هر فیلد (به‌خصوص درک عملکرد ماده ۵۴ ق.م.م و ارزش اجاری منطقه‌ای) به شما کمک می‌کند تا فرم‌ها را هوشمندانه‌تر تکمیل کنید و از بروز خطا جلوگیری نمایید.
4. در ثبت نهایی عجله نکنید: همیشه از قابلیت پیش‌نمایش استفاده کنید. یک بازبینی دقیق قبل از ارسال نهایی، می‌تواند شما را از درگیری‌های اداری و مالی آتی نجات دهد.

با تسلط بر این اصول و دنبال کردن گام‌های عملی ذکر شده، شما نه تنها به وظیفه قانونی خود عمل می‌کنید، بلکه حقوق مالیاتی خود را نیز به بهترین شکل ممکن استیفا خواهید کرد.